不動産の売却を検討しているとき、まずはじめに考えることは、
「売却価格は一体いくらなんだろうか？」
「どこの不動産会社に依頼をするべきか？」
「査定を頼んだら絶対にその不動産会社に頼まなければいけないのか？」
人生において、不動産に携わることは、何度も経験することではないので、第一ステップの取り掛かりが分かりませんよね。
この記事では、不動産の売却を考えている方に向けて、査定方法や、査定価格の算出方法、注意点を紹介していくので、是非参考にしてください。
不動産査定を理解しよう
洋服でも、車でも売りに出すときには、個人間売買を除いて、専門業者に査定を依頼するものです。不動産においても同様となり、売却予定の不動産の査定を、不動産仲介会社において算出する方法が主流となっています。
また、査定を依頼する際には、有料なのか無料なのかも疑問のひとつではありますが、一般的には、媒介契約の締結の是非に関わらず、無料で査定を行っている不動産仲介会社が多く、安心して査定を依頼することができます。
査定方法は２種類
不動産を売りに出す際は、条件を考慮した相場があり、やみくもに価格を決めて売りに出してしまうと、結局買主が見つからず、売れ残りとなってしまいます。
このようなことが起こらないように、現在の不動産の相場を把握することがキーポイントとなります。
不動産査定の種類は「机上査定」と「訪問査定」の２種類の方法に分かれています。
ぞれぞれ、全く異なる査定方法となるので、売主の現在のモチベーションによって使い分けをしていきましょう。
それでは、不動産の査定方法のカテゴリを紹介していきます。
机上査定
机上査定とは、売却予定の不動産の情報と、近隣実績やデータを元に、おおまかな査定価格を算出する方法となります。
実際に、不動産を見るわけではなく、あくまでデータを参考にするので、精度が高いとは言えませんが、大体の価格を把握したいと考えている方には、参考となる数値方法です。
訪問査定
訪問査定とは、実際に査定依頼の不動産に出向き、現地調査を行います。その際、物件自体の調査を細かくチェックし、周辺の施設や、道路状況、騒音などを考慮し、査定価格を算出する方法です。
机上査定では見ることができない内装や、劣化を把握することができ、その結果も査定項目に加えるので、より正確な査定価格が期待できます。
査定価格の算出方法
不動産の査定価格の算出方法は、３つの方法があり、それぞれ価格の根拠方法が異なります。これから売却に出す不動産が、一戸建てかマンションか、それとも投資用不動産かによっても変わってくるので、把握しておきましょう。
取引事例比較法
査定の対象となる不動産と条件の似ている成約物件を複数探し、立地、売買時期、その他物件の個別要件などを考慮して物件の価格を算出する方法です。
例えば、長野市の不動産の査定を算出するのに、東京都の不動産を比較しても、比較対象とはなりません。査定対象となる不動産と同じ地域で、取引実績の多い不動産会社に査定依頼をすることで、より正確な査定価格を求めることができます。
原価法
原価法の算出方法は、現在ある建物を一度取り壊して、再建築した場合の費用から、建築後の経過年数を引き、割り出す方法となります。
主に、一戸建ての査定を行う際に使用をする査定方法となります。
収益還元法
収益還元法は、投資用の不動産を対象とした査定方法となります。計算方法としては、賃貸用の不動産が、将来的に見込める収益から価格を求めます。
さらに、２種類の方法に分かれており、１年間の収益を還元利回りで割り出す「直接還元法」と、一定期間から得られる収益と、一定期間後に予測される物件価格を合計する「DCF法」があります。
不動産査定をスムーズに進めるポイント
不動産の売却は、書類が必要となったり、確認しなければいけないこともあり、思いもよらないことが発覚すると、売却活動がストップしてしまう可能性も考えられます。
常に、行動を先回りして、スムーズに不動産の査定を進めていきましょう。
必要書類の確認
より正確な査定価格を求めるようであれば、必要書類を先に用意しておくことも必要となります。（すべて必要なわけでは有りませんが、ご所有であれば有効な査定の資料になります。）
１：本人確認書類
２：対象不動産の登記簿謄本、登記済権利証
３：固定資産税納税通知書
４：公図、地積測量図
５：新築時の設計図書、建築確認申請書・検査済証
６：地盤報告調査書、耐震診断報告書、しろあり調査報告書
７：マンションの場合は、専有面積の分かる資料、管理費・修繕積立金等の月額、管理規約・使用細則
修繕や劣化箇所のインスペクション
査定評価にひびいてくる劣化や修繕箇所は、しっかりと把握できるように、事前にご自身でインペクションをするとよいでしょう。忘れないように、マスキングテープで目印をつけておくとより正確に把握できます。
一戸建てや土地の境界線
一戸建てや土地の売却時にトラブルになりやすいのが、境界線が曖昧なケースです。境界線がしっかりと線引きをされていれば問題はありませんが、万が一のことを踏まえ、事前に確認をし、査定を依頼する不動産会社にも伝えておきましょう。
査定価格は売却価格ではない
相場より高い査定価格を出す不動産会社もゼロではありません。他の不動産会社より高い査定額出すという理由だけで、媒介契約の締結をせず、他の不動産会社や、周辺相場よりも高値をつける根拠をしっかりと聞いた上で依頼をする不動産会社を決めましょう。
いずれにしても、不動産会社におんぶではなく、ご自身でもリサーチをし、知識を確保することが、買主を見つけられる最短距離にもなります。
株式会社中部エースでは、長野市を中心とした地域密着型の売買専門の不動産仲介会社です。
長野市での実績も多く、不動産の売却をお考えの際は、お気軽にお問い合わせください。
