近年、日本各地で空き家の増加が社会問題として取り上げられています。
人口減少や高齢化に伴い、住む人のいなくなった家がそのまま放置されるケースが増えているのです。
それにもかかわらず、多くの所有者が空き家を売却することを選ばず、そのままにしている現状があります。
では、一体なぜ空き家は適切に管理されないのでしょうか？
今回は、空き家対策が進まない理由を中心に、空き家対策をしないことによるデメリットや、今からできる空き家対策まで解説します。
・空き家がどのくらいあるのか知りたい
・空き家対策をしない理由を知り、自分の空き家対策に役立てたい
・空き家の維持管理について知りたい
・空き家のデメリットを知りたい
・空き家の活用方法を知りたい
このような悩みをお持ちの人におススメの内容になっています。ぜひ最後までお読みください。
日本の空き家の現状
総住宅数に占める空き家の数は過去最高の900万戸になりました。2018年から51万戸増加し、空き家率も13.8％と過去最高の水準といえます。1993年から2023年の30年間で空き家数は約2倍に増加した計算であり、この瞬間にも空き家は増加しています。
出典：総務省 「令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」
2.空き家 より
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/g_kekka.pdf
長野県の空き家の現状
長野県における空き家の現状はかなり悲観的な状況です。
なんと長野県の空き家率は驚異の20.0％、全国平均である13.8％と比較して6.2％も多い数値になっています。
47都道府県中42位という不名誉な結果はもはや他人事ではありません。不動産に携わる者としては危機感を覚える結果です。これはもっと頑張らないといけませんね。
空き家対策をしない理由
空き家を保有している人のなかには、適切な空き家対策をしない人がいることも事実。
ここでは、空き家対策をしない理由を確認しておきましょう。
紹介するランキングは下記データより抽出しています。
参考：総務省行政評価局「空き家対策に関する実態調査結果報告書」内
「図表Ⅱ-3-④ 所有者等が一回の助言・指導では改善を実施しなかった理由」より
https://www.soumu.go.jp/main_content/000595230.pdf
空き家対策をしない理由① 経済的な理由
経済的な理由によって、空き家対策をしない（もしくはできない？）ことが対策をしない理由の1位でした。
空き家の解体や維持管理には費用がかかり、特に建物の修理には大きな費用が必要です。ただし、行政では補助金や助成金が用意されていることがあるので、経済的理由で空き家対策を見送っている人は自治体に相談するのがよいでしょう。
空き家対策をしない理由② 相続トラブルが発生している
相続により空き家の所有権や維持管理責任が不明瞭であるため、空き家対策をしないことが理由の第2位にランクインしました。
相続トラブルは感情的な問題で第三者の介入が難しいですが、相続人間で協議を進める必要があります。しかし、協議中でも空き家対策は別問題。全員の共有財産として最低限の対策を行う責任があります。
空き家対策をしない理由③ 相続以外の民事上のトラブル
売買・譲渡・隣地や隣戸関係者とのトラブルにより手が付けられないことが、理由の第3位です。
さまざまな理由が考えられるため評価しがたいポイントですが、少なくとも空き家対策をしないほうが、よっぽど大きなトラブルに巻き込まれそうなものです。
空き家対策は地域に対する悪影響も大きい、いわば社会問題です。問題の大きさや理由にもよりますが、公共の利益を優先できるように説得を行い、空き家対策をきちんと進めることが重要です。
空き家対策をしない理由④ 空き家対策の必要性を感じない
極めて無責任な話ですが、空き家対策を行政から指示されても「必要性がない」として対策をしない人が4位にランクインしました。
空き家対策は必要性が認められており、行政から指摘されることが一般的です。所有者の個人的な意見は関係なく、身勝手な理由で空き家対策をしない人を許してはいけないでしょう。
空き家対策をしない理由⑤ 遠方に住んでいるから無理
5位には、遠方に住んでいるという物理的な理由がランクインしました。
一瞬納得してしまいそうになりますが、こんな理由で空き家対策を無視して良いのであれば、誰も空き家対策などしない世の中になってしまいます。そんなことはもちろん許されませんので、遠方であろうが隣であろうが空き家対策は必ず行いましょう。
空き家対策をしないとどうなる？
空き家を放置していると、どのようなデメリットがあるのでしょうか？
ここでは、空き家対策をしないことによる不利益のみを紹介します。
なぜデメリットだけでメリットがないのか？それは、メリットが一切ないからです。
百害あって一利なしの空き家放置、不利益を知って発生させないようにしましょう。
空き家放置のデメリット① 税金が高くなる
空き家を放置し適切に管理しなさいと勧告された空き家は、その敷地の固定資産税が6倍になる可能性があります。
以下、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の解説文からの引用です。
「市町村長が法の規定に基づく勧告をした特定空家等については、当該特定空家等に係る敷地について、固定資産税の住宅用地特例の対象から除外する。」
建物が建築されている土地の固定資産税は、200㎡までは6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に減免される特例があります。しかし、空き家を適切に維持管理していないと行政が認め、勧告したにも関わらず対応されないときは、その特例を外される可能性があるのです。
固定資産税が6倍となると、かなり大きな出費になることが予想されます。空き家をお持ちの人にとっては他人事ではありませんね。
空き家放置のデメリット② 損害賠償に発展することもある
適切に維持管理されていない空き家に何かあったときは、所有者としての責任を負わなければなりません。
自然災害で第三者に迷惑をかけることになったり、不審者の出入りにより火が出てしまったりと、適切に管理されていない空き家には不安がつきものです。
このような事態に陥る前に、早期に対応をしておきたいところです。
空き家放置のデメリット③ 近隣とのトラブルに発展しかねない
空き家はその建物と敷地のみならず、周りに住む人へも悪い影響をおよぼします。そのため、近隣住民から白い目で見られるほか、トラブルに発展することもあるでしょう。
空き家問題は自分だけの問題ではありません。「自分だけは」とか「ちょっとくらい」という気持ちが空き家問題を社会問題にまで引き上げているという実態を知りましょう。
空き家放置のデメリット④ 仲介手数料が高額になる
不動産を売却したときの仲介手数料は宅建業法で明確にその上限が定められています。その金額とは、売却した金額の3％+60,000円に消費税をかけたものです。
空き家は状態によりますがやはり安い金額で取引されることが多く、不動産会社にとっては報酬が少ないため積極的に取引を行わないという一面があります。そのため、400万円以下の空き家売買においては「手数料を18万円までなら多くとってもいいよ」という特例があります。
今まで400万円だった法定上限の撤廃基準額が、このたび800万円まで引き上げられました。これにより仲介手数料は30万円が上限となりました。不動産会社が積極的に空き家問題に介入する可能性は否定できません。
なお、「低廉な空き家」の基準は以下のとおりです。
・売却価格が800万円以下
・一般的な不動産と比較して調査などに時間と労力を要する
これらに該当すると相場より高い仲介手数料がかかる可能性があります。まさに空き家所有者にとっては悪いニュースといえるでしょう。
空き家対策にもおススメの「エンディングノート」
空き家対策を進めることも重要な課題ですが、空き家を発生させないことも同じくらい重要な課題だと考えられます。
そこで、国土交通省は「住まいのエンディングノート」を2024年6月21日にリリースしました。生前より自宅や保有する不動産の行く末を家族で話し合うことによって、空き家の発生を抑制しようという狙いです。
出典：国土交通省 「住まいの将来をご家族で話し合ってみませんか？～「住まいのエンディングノート」を作成しました～」より
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001749936.pdf
ここでは、「住まいのエンディングノート」をもとに、不動産を保有する家族が共有すべき内容を解説します。
空き家を発生させないために共有すべきこと① 自分自身のこと
自分だけが知る情報は意外と多いもの。
不測の事態に備え、相続人が困らないように事前に情報を整理しておきましょう。
空き家を発生させないために共有すべきこと② もしものときの連絡先
自分に何かあったときの連絡先もエンディングノートの作成には重要です。家族や友人以外にも弁護士や税理士などを記載しておけば相続手続きがスムーズに進む可能性が高くなります。
空き家を発生させないために共有すべきこと③ 家系図
相続手続きで特に注意したいのは相続人の確定です。そのため、家系図をわかる範囲で書き出しておくと、相続人の特定が容易に進むことがあります。
空き家を発生させないために共有すべきこと④ 所有する不動産の種類や内容
いよいよ本題の不動産です。自分が所有する不動産の種類や内容を書き出しましょう。わからないときは、固定資産税の納税通知書・課税台帳・名寄帳などを頼りにすると記載に漏れがなくなりスムーズです。
ほか、所有する不動産における問題点・協議事項などがあるときは、その旨も忘れずに記載しましょう。
また、所有する不動産を貸していたりするときは、借主の連絡先なども記載しておくことをおススメします。なぜなら、相続手続き中の賃貸管理業務をスムーズに行えるからです。
空き家を発生させないために共有すべきこと⑤ 住宅ローンの借入先や残債など
所有する不動産を住宅ローンを利用して取得・建築しており、残債が残っているときはその内容も合わせて記載しておきましょう。
住宅ローンの手続きは難しく、相続人が相続放棄や売却を選ばなければならない場合もあります。相続人が早期に判断できるよう、情報は全て開示しておきましょう。
空き家を発生させないために共有すべきこと⑥ 遺言書の有無
遺言書は被相続人の最後の意思を示すもので、相続人間の争いを抑える効果があります。また、早期に相続手続きを完了することで空き家の発生を防ぐことができるため、遺言書の所在を記しておくと良いでしょう。
空き家は百害あって一利なし 早めに不動産会社に相談しよう
空き家を取り巻く環境は日々悪化しており、空き家の所有者はもちろんのこと、空き家があるエリアにも百害あって一利なしといえるでしょう。
さまざまな事情があることは理解しますが、空き家問題に直面する前に不動産会社に相談することをおススメします。なぜなら、不動産会社であれば空き家を利活用する方法を熟知しているからです。
・空き家を売却すること
・空き家を再生させ賃貸物件にする
・空き家を解体し更地として売却する
など、さまざまな方法を提案してくれるでしょう。
空き家という「負動産」はお金を生む「富動産」だった、なんていうことはよくあることです。まずは一人で悩んだり放置するのではなく、相談することから始めてください。
また、生前からできることもたくさんあります。今回はエンディングノートについて記載しましたが、生前贈与や家族信託などさまざまな制度も並行して検討することで、相続争いを回避して、ひいては空き家問題へも役立ちます。
長野市で空き家を売却するときは中部エースまで
長野市で空き家問題にお悩みの人は、ぜひ中部エースまでご相談ください。
空き家問題は時間が解決するものではありません。そのため、いち早くご相談いただくことで問題が大きくなることを防ぐことができます。
また、弊社：中部エースでは強引な営業はしていません。なぜなら、信頼できない不動産会社に購入や売却を任せても、うまくいくはずがないからです。お客様と弊社：中部エースの信頼関係があるからこそ、よい取引ができると考えています。
どんなお悩みでもお気軽にご相談ください。
