不動産の売買といえば、不動産会社を介して行うことが一般的です。
しかし、昨今は個人間売買や0円不動産（無償譲渡）を前提としたサイトを見かけるようになりました。
しかし、不動産を個人間や親族間で直接売買したり、0円不動産を購入・売却することのメリットや注意点を正しく理解している人は少ないように感じます。
そこで、今回は個人間売買について深堀りして、0円不動産についても解説いたします。
ぜひ最後までお読みいただき、不動産売買の参考にされてください。
不動産の個人間売買とは？
不動産の個人間売買（親族間売買）とは、不動産の売買を仲介会社を介さずに取引することをいいます。
不動産売買を不動産会社を介して行わなければならない、という法律はありません。
ですので、数億円の値段がつく高額な不動産であっても個人間で売買することは可能です。
しかしながら、不動産の売買にはさまざまな法的知識や手続きが欠かせません。
買主の検索・不動産の調査・必要書類の徴収・契約書類の作成・登記・確定申告手続きを個人の方が全て完璧に行うことはほぼ不可能です。
そのため、不動産会社に仲介手数料を支払って調査や手続きの全てをお任せすることが一般的です。
不動産の個人間売買を実施すべきシチュエーション
ここでは、個人間売買を実施すべきシチュエーションをご紹介します。
今からご紹介する状況に当てはまる人は、個人間売買にメリットがあると考えられます。
1. 現金一括で買主が購入するとき
不動産を現金で購入する取引のときは、個人間売買が可能です。
なぜなら、不動産を購入するときに住宅ローンを活用するときは、不動産会社が作成する重要事項説明書と売買契約書が必要になるからです。
ただし、不動産は高額であるため、現金一括購入はあまりお目にかかれるものではありません。
非常にレアなケースということができるでしょう。
2. 売買する不動産のことを熟知しているとき
売主と買主の双方が不動産のことを熟知しているときは、個人間売買が可能です。
なぜなら、概要やリスクを完璧に理解しており、調査や説明の必要がないからです。
ただし、不動産の調査や説明が必要な項目は多岐にわたるほか、現在のみならず将来にわたってのリスク分析も欠かせません。
不動産会社であっても、取引の度に現地はもちろんのこと、役場などに赴き必ず徹底した調査を行います。
こうした実情を考えると現実的ではないかもしれません。
3. とりあえず費用を抑えたいとき
なにはともあれ、費用を抑えたい不動産取引を希望するときは個人間売買がおススメです。
なぜなら、個人間売買では仲介手数料がかからないからです。
売主および買主が不動産会社に支払う仲介手数料は、法律でその上限が定められています。
取引価格 × 3％ + 60,000円 （消費税等別途）
2,000万円の不動産売買であれば、不動産会社に支払う仲介手数料は726,000円（消費税等含む）です。
確かに安くはない金額ですが、費用を抑えたい一心で個人間売買という選択肢もアリといえばアリです。
ただし、取引後のトラブルやリスクも全て自分で背負うことになります。
安心感を仲介手数料で支払うか、リスクを背負ってでも費用を抑えるか。
個人的には、お金で買える安心もあることを強調したいです。
0円不動産（無償譲渡）ってどうなの？
最近は、0円や安価で不動産を個人間で取引できるサイトを目にします。
なぜ、このようなサイトが増加しているのでしょうか。
まずはこのようなサイトが流行している背景を探ります。
1. 人口の減少や過疎化により使い道がないから
0円不動産が市場に出回る理由の一つに、人口減少や過疎化が考えられます。
人が少なくなることにより、不動産の価値も下落するため、所有しているだけで費用がかかってしまうため、手放したくなる心理が働いているのでしょう。
2. 維持管理に手が回らないから
不動産を所有していると、維持管理も必要になります。
維持管理に手が回らなかったり、遠方であるため頻繁に手入れできないなどの理由から、手間を減らすために不動産を早く手放したいと思う人が多いことが考えられます。
3. 特定空き家に指定されそうだから
特定空き家とは、空き家のなかでも以下の条件に当てはまっている空き家を指します。
・今にも倒壊しそうで非常に危険な空き家
・動物や鳥類の住処になっていたり、ゴミが散乱するなど、衛生面で問題がある空き家
・植栽が伸びきっているなど、明らかに景観を損ねている空き家
・そのほか、近隣の方々の生活環境に悪影響を与えている空き家
特定空き家の指定は、空き家対策特別措置法に基づいて自治体が行います。
特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大6倍になってしまいます。
これらの事情を知ったり、通知を受けたりしたことで、早期に手放したいと考える人が増加していることも理由の一つと考えられるでしょう。
0円不動産のデメリットと注意点
0円不動産と聞くといいことづくめと考えてしまいますが、実態は少々異なります。
ここでは、0円（安価な）不動産の悪い一面を紹介します。
1. 購入後に高額のリフォーム費用がかかる
安価な不動産を購入すると、高額の改装費用がかかることがあります。
なぜなら、管理が行き届いておらず、状態が良くないことがあるからです。
クロスや床材のやりかえ程度であれば良かったと考えるべきで、ひどいときは白蟻被害や建物の傾きがある場合もあるでしょう。
個人間売買は全て自己責任です。
購入前に現地を確認して、細部に至るまでチェックする必要があります。
2. ランニングコストがかかる
電気代・水道代・ガス代などの生活に必要なランニングコストが通常より多くかかることがあります。
なぜなら、管理の不行き届きのほか、建物の経年劣化により気密性が低下するなどして、暖房や冷房の必要性が高くなる傾向にあるからです。
見た目がいくら綺麗であっても、機能性が損なわれていては意味がありません。
目に見えない部分ではありますが、こういった部分にも目を向けましょう。
3. 解体・新築費用がかかる
購入した不動産の程度が悪く、居住を含めた利用が困難なときは解体・新築を行う必要があります。
0円の不動産を購入するときのリスクとして心得ていることがほとんどですが、結果的に市井の中古物件を購入したほうが安かった、なんていうことになりかねません。
また、そもそも建物を解体してしまうと再建築できないケースもあります。
解体の際はご注意を。
4. いわくつきの不動産かもしれない
取得した不動産に「心理的瑕疵」が発生している可能性も捨てきれません。
心理的瑕疵とは「なんだか嫌だなぁ」と誰しもが考える事象のことをいいます。
具体的には以下のようなことです。
・過去に自然死、自殺、他殺があった
・近隣に刑務所や墓地などの嫌悪施設がある
・近くに暴力団事務所がある
個人間売買ではいわくつきの不動産が安価で市場に出回ることがあります。
購入してから文句を言っても後の祭りになることがほとんどです。
安いのにはそれなりの理由があることを覚えておきましょう。
不要な不動産があるときは不動産会社へ相談しよう
これらを踏まえ、利用していない不動産や活用できそうにない不動産を所有しているときは、まずは不動産会社へ相談することをおススメします。
表現を変えれば、安易に個人間売買で手放そうとすべきではありません。
その理由についてこれから解説します。
1. 利活用の方法を提案してくれる
不動産会社に相談すると、思わぬ利活用の方法を提案してくれることがあります。
なぜなら、不動産会社には多くの経験則とネットワークがあるからです。
ある人にとっては不要な不動産であっても、ある人にとっては喉から手が出るほどほしい不動産になる。これは不動産業界ではよくあることです。
また、売買のみならず賃貸でも利活用できる可能性は十分にあります。
自分の思い込みで不動産を評価するのではなく、プロの見解に頼ってみるのがよいでしょう。
2. 専門的な知見を得ることができる
不動産会社に相談することで、専門性の高いアドバイスを受けることができます。
なぜなら、不動産会社はプロであり、最新の情報をもとにさまざまな角度から不動産を見ているからです。
例えば、このような話です。
「市街化調整区域」という建物を建築することができないエリアで、土地と空き家を相続した方がいらっしゃいました。
建物が建築できないエリアですので買いたいと考える人は少なく、普通に考えれば「負動産」になるところです。
しかし、市街化調整区域でも建物を建築できるときがあります。
例えば、高齢者施設や生活に必要な物品を販売する施設で、行政が認めたものなどです。
出典：長野県 市街化調整区域の開発許可より「開発許可基準」
複数の専門業者に話を持ち込んだ結果、売買に至ることがあります。
安価で早期に手放す前に、一度専門家の意見を聞いておきましょう。
ハイリスクな取引ではなく不動産会社に任せて安心の取引を
今回は、個人間売買や0円（安価な）不動産取引について解説いたしました。
私見ですがという前提に立ちつつ話をしますが、個人間売買や安価な不動産にはリスクとトラブルがつきものです。
また、親族間で売買するからといって安易に個人間売買を行うときも注意が必要です。
※詳しくはこちらのコラムをお読みください。
不動産を購入するときも売却するときも、一度不動産会社に相談することを強くおススメします。
大切なことは、目先の利益やリスクにとらわれることではなく、購入後や売却後のリスクやトラブルをも回避することです。
長野市で不動産売買の悩みを抱えている人は、ぜひ中部エースまでご相談ください。
