不動産を売ることが決まり、価格査定もしてもらった。
仲介を依頼する不動産業者も良さそうなところの目星が付いた。
その後、必要となるのが、「媒介契約」です。
この契約には3種類あり、どれであれば支障なく不動産が売却できるか、適切に見極めることが大切です。
媒介契約の結び方は3種類ある
不動産売却における媒介契約とは、「自分に変わって不動産の広告・販売活動を委任する」ということです。
この媒介契約は本来、口頭でお願いするだけでその要件を満たします。しかし、不動産は大きな金額が動く取引で、トラブルも少なくありません。そのため、依頼者と不動産業者が同席し、依頼内容を相互に確認。きちんと書面で交わす形式が義務化されました。
3種類の媒介契約について、それぞれご説明します。
一般媒介契約
複数の不動産業者に、同時に売却を依頼する形式です。
一般媒介契約のなかには「明示型」と呼ばれる形式があり、このケースでは依頼した業者がほかにもある事実を通知する義務があります。
その義務を怠ると、他の一般媒介を結んだ業者から媒介契約履行のための費用を請求されることがあるため、注意が必要です。
また、各社同条件で依頼する必要があります。というのも、各社バラバラの価格だと買い手は不信感を持つためです。
「一般媒介は、間口が広くなる分、成約の機会も増えるだろう」
「各社に競争させたほうが、メリットがあるだろう」
との理由でこの形式を選ぶ方もおられますが、あまりおすすめできません。
まず、この契約では不動産業者に業務の処理状況を報告する義務がありません。
そのため、どうしても責任感が薄れ、営業活動に力が入りにくいというデメリットがあります。
不動産業者からすれば、他社で成約となる可能性があるため、広告費用も多くを割けないでしょう。他社より先決したいという意識が働くと、売り方も雑になります。一般媒介を利用する場合は、これらの点を踏まえてください。
専任媒介契約
不動産業者を1社に限定して依頼する形式です。
ただし、自己発見取引（自分で見つけた買い手と、業者を通さずに取引すること）まで制限されることはあません。
有効期間は3カ月で、更新も可能です。
1社専任依頼が大原則で、ほかの業者を通して契約すると約定報酬に相当する違約金を請求されることがあります。
専任依頼を受けた不動産業者は、2週間に1回以上、現況や活動状況、問い合わせ状況などを報告する義務があります。
売却予定の不動産情報は、7営業日以内に不動産流通機構に登録して、ほかの業者が客付けできるよう環境を整備することも、専任媒介業者に課せられた役割です。
専属専任媒介契約
不動産業者1社に依頼する形式で、自己発見取引まで制限されます。ほかの業者を通したり、自己発見取引をしたりすると、約定報酬額に相当する違約金の支払い義務が発生します。
専任業者は1週間に1回以上、現況や問い合わせ数などを報告しなければなりません。売却予定の不動産情報を不動産流通機構に登録する期限は、5営業日以内です。専属専任媒介契約は、依頼者にとって拘束力が強く、選択肢も限られてくるためそれほど多くは利用されていません。
業者側からしても、1週間に1度の報告義務は大変であり、好まれる方法とは言えないでしょう。
おすすめは、専任媒介契約
どの媒介契約を結ぶかは、依頼者の自由です。おすすめを挙げるとすれば、トータル的に見てメリットの多い「専任媒介契約」です。
依頼者の取引活動を大きく制限することなく、専任業者に買い主探しを一任できます。不動産業者にとっても、自社を介して成約できる可能性が高くなるため、営業活動にも力が入ります。報告義務も2週間に1回とゆるく、ほかの業務の妨げとはならないでしょう。
