伝える？伝えない？不動産の売却理由の重要性と伝えないときのリスクを解説

人生にはさまざまなイベントがあり、ときとして良くないことも起きてしまうものです。
そんな事情から不動産を売却することになったとき、ふと頭によぎることがあります。

それは「不動産を売却する理由って不動産会社に言わないといけないのかな？」ということです。

誰にも話したくないネガティブな理由で不動産の売却をする人は少なくありません。売却理由を言いたくないときや、嘘をつくことを考えてしまうこともあるでしょう。

今回は、不動産の売却理由の重要性について解説します。
ぜひ最後までお読みください。

不動産の売却理由は正直に言わないとダメ！

不動産を売却するときは必ずその理由を不動産会社へ正直に伝えるべきです。ありのままを正直にお伝えください。なぜなら、不動産の売却理由が取引に与える要素は非常に大きいからです。

これから、不動産の売却理由を開示すべき理由を解説します。

契約不適合責任に該当することがあるから

不動産の売却理由が「契約不適合責任」に該当するとき、取引が終了してからトラブルに発展することがあります。

契約不適合責任とは、不動産の売買契約や賃貸契約を結んだとき、契約内容と実際の物件が合わない場合に生じる責任のことで、具体的な例は以下のようなケースです。

不動産を購入するケースを考えてみます。契約書で交わされている条件や約束（たとえば、広さや設備の状態）と、実際に物件が備えている条件や状態が異なっているとき、トラブルになりそうですよね。買主が受けることができる条件や状態との不一致があるため、契約相手である売主に減額したり損失を補填する責任が生じるのです。

あとからトラブルにならないためにも、理由は正直に話しましょう。

価格に影響を及ぼすことがあるから

不動産の売却理由によっては、売却価格に影響を及ぼすこともあります。適正な不動産取引を行うため、売却理由は重要な要素の一つなのです。

例えば、住宅地内の宅地をイメージしてみてください。ほぼ同じ広さの区画で、建築年月も同じ、もはや優劣は見当たりません。しかし、1つは普通の一戸建てですが、もう1つは猫に餌付けをしていて野良猫が棲みついてしまっています。明らかに野良猫ハウスは価格が下がりそうな気がしますよね。さらに、野良猫ハウスの周りの宅地もなんだか普通の価格では売れなさそうな気配が漂います。

価格に影響を及ぼす要因は他にもたくさんあります。これくらい大丈夫、と思わずに正直に話をすることが重要です。

ネガティブな売却理由には売却活動にどんな影響がある？

不動産を売却する理由がネガティブなものであるとき、売却活動にどのような影響を及ぼすのでしょうか？ここでは、売却活動への影響に迫ります。

売却活動自体を制限する必要性が生じる

売却理由によっては、派手に広告活動をしないほうが良いときもあります。

離婚による売却や経済的な理由による売却のとき、近所にお住まいの人たちにばれたくないという理由から、インターネットによる募集活動を控える必要性に迫られるのです。

売却期間が長期化することがある

売却理由が買主に嫌気されるものであるとき、売却期間が長期化することがあります。

敷地内や室内での事件事故・近隣トラブル・猫や鳥害などによる売却のときは、買主が買い控えを起こす可能性があるため、売却に時間を要することが想定されます。

売却価格が下がることがある

売却理由が土地や建物の価値を下げるようなものであるとき、売却可能価格が下がることも考えられます。

上述した事件事故はもちろんのこと、建物品質に問題があることが売却理由であるときなどは、売却価格を下げないと市場で見向きもされなくなることがあります。

ネガティブな売却理由を不動産会社に相談する方法

売却理由がネガティブなものであるとき、どうしても人はそれを言いたくないもの。そんなときどのように不動産会社に伝えるのがよいのでしょうか。

ここでは、不動産会社にネガティブな売却理由を相談するときのよい方法を紹介します。

売却実績のある不動産会社を探す

当たり前のことですが、実績のある不動産会社を選ぶことが重要です。なぜなら、不動産会社にも得意・不得意があるからです。

不動産会社のホームページを見てわかる特徴を以下のようにまとめました。不動産会社選びの参考にしてください。

全ての特徴に共通していることは、「不動産会社に限ったことではない」ことです。皆様がお勤めの会社でも、ホームページなどの運用では同じことを心がけているのではないでしょうか。

言い換えれば、当たり前のことができていない会社は信用されにくい、ということです。

相談方法を選ぶ

ネガティブな売却相談はいきなり顔を合わせて行いにくいものです。そのため、相談方法が多様な不動産会社から、自分にあった相談方法で相談することをおススメします。

不動産会社への相談と活用の方法をまとめました。

相談方法 活用方法
訪問して対面で相談 細かい話ができるため精度の高い打ち合わせが可能ですが、心理的なハードルが高くなることがあります
電話で相談 気軽に相談できるため積極的に活用したいところですが、機微や行間までは伝わらない点がデメリットです
メールで相談 文章に残るため読み返せる点に安心感がありますが、返信に時間がかかるなどタイムリーさに欠ける点がデメリットです
LINEで相談 気軽に相談でき、写真なども簡単に送信できるため、精度の高さと気軽さの両方を持ち合わせています
ただし、普段から使っていない人は操作に慣れるまで時間がかかるかもしれません

不動産会社では様々な相談経路を確保しています。とりわけネガティブな売却相談では顔を合わせたり、自宅を訪問されたりすることに抵抗感がある人も少なくありません。
自分にあった相談方法を見つけ、まずは相談するという一歩を踏み出すことが重要です。

ネガティブな売却理由の買主への伝え方

不動産売買の実務では、買主が売却理由を聞くことは珍しいことではありません。かなりの高確率で売却理由を問われるとお考え下さい。

そのとき、ネガティブな理由をどうやって買主に伝えるのがよいのでしょうか。
ここでは、買主への「伝え方のポイント」を解説します。

悪いことほどストレートに伝える

悪いことほど直球で早く伝えることが重要です。会社で上司によく言われるやつです。
そうは言っても、うまく買主に伝えられないと思われますが、実際は不動産会社が伝えますので安心してください。

なお、売買の実務では「告知書」と「付帯設備表」なる書面を売主から提出してもらいます。

告知書とは、不動産に関してマイナスの情報があるときに、売主が買主に「告知」するための書面です。告知の内容は物理的なマイナスに限られません。過去の事件事故や環境面など多岐にわたります。

付帯設備表とは、室内のさまざまな設備（システムキッチン・レンジフード・給湯器など）の稼働状況を確認するための書面です。

これらを不動産会社と協働で作成しますので、不動産会社にきちんと説明しておけばあとはお任せで問題ありません。

さらにいえば、告知書や付帯設備表で個人的な理由による売却理由を開示する必要性はありません。離婚や経済的な原因による売却理由を買主に伝える必要はありませんので安心してください。

もし買主と相対して直接理由を聞かれても、「住み替えです」とか「家庭の事情です」と回答すれば問題ありません。

プロの説明はフォローにあり

不動産会社が買主にマイナスなことを聞かれたら、当然事実をお伝えします。しかし、そのマイナス部分をフォローできるかどうかがプロである不動産会社の腕の見せ所です。

例えば、経年劣化が目立ち始めた一戸建てやマンションを売却するときに劣化の度合いについて聞かれたとします。随所に老朽化が見られることは伝えつつ、リノベーションによって好きな仕様に仕上げることができるメリットをお伝えする、などです。

不動産の購入では、購入後の生活をより具体的にイメージしてもらうことが重要です。そのためには現在の状況ではなく未来志向で物事を考えることが求められます。

こういったテクニックも、経験と実績のある不動産会社に依頼することにより得られるメリットの一つとして挙げることができます。

売却理由を正直に伝えて不動産売却を成功させよう

今回は不動産の売却理由について解説してきました。

再三ですが、個人的な売却理由は不動産会社以外の人に開示する必要はありません。ただし、告知書や付帯設備表に記載する内容については全て正直に応えることが重要です。

弊社：中部エースは長野市で多くの人の不動産売却をお手伝いしてきました。もちろん、全てが前向きな売却の理由ではありませんでしたが、誠心誠意対応してきたことによって、今の中部エースがあると考えています。

相談をためらってしまうような売却理由であればこそ、ぜひ中部エースまでご相談ください。お顔を合わせづらいときはLINEやお電話でのご相談も可能です。一人で悩むのではなく、まずは一歩を踏み出しましょう。

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